滁州市琅琊山景区物业管理服务项目招标文件澄清（答疑）公告

项目编号：czsjqt202608-023

各潜在投标人：

现对“滁州市琅琊山景区物业管理服务项目”招标文件作如下澄清（答疑）：

一、问：第四章评标办法（综合评估法）（二）资信标评审（45分）1.业绩10分：1.自2021年1月1日至投标截止日，投标人提供一个国家AAAA级（含）及以上旅游景区已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。2.自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供一个国家AAAA级（含）及以上旅游景区已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。

事实依据：上述投标人和投标人拟为本项目配备的项目经理业绩，设置的各“提供一个国家AAAA级（含）及以上旅游景区已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）”的特定行业业绩，违反了政府采购方面的法律法规，因为：1、本次招标的资金来源是财政资金和自筹资金，招标活动的全过程必须遵守《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国政府采购法实施条例》（自筹资金也属于政府预算外资金）；2、文件第六章采购内容及服务要求也仅是保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务等内容，是《物业管理条例》规定的常规服务，服务内容与住宅小区、医院、办公楼等物业服务内容一样没有特殊要求。法律依据：违反了《中华人民共和国政府采购法实施条例》第二十条第（四）：“不得以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标、成交条件”；第（八）：“禁止以其他不合理条件限制或者排斥潜在供应商”这两项规定。

建议：删除国家AAAA级（含）及以上旅游景区的物业服务业绩的评分项；修改为：1.自2021年1月1日至投标截止日，投标人提供一个物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分；2.自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供一个物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。

答：1.根据《中华人民共和国政府采购法》第二条，政府采购的主体仅限于"各级国家机关、事业单位和团体组织"，且须使用财政性资金采购依法纳入集中采购目录或达到采购限额标准的标的。本项目的招标人为国有企业，并不属于上述法定政府采购主体。因此，本项目整体适用《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例。

2.《物业管理条例》只是对物业服务的服务内容做通用定义，没有否定不同场景物业客观存在管理难度差异。景区属于开放式公共区域，其物业服务除常规"保洁、保安、绿化养护、设施设备维护"外，还须常态化应对节假日大客流疏导、大型活动保障、室外大面积场地及景观设施运维、森林防火、游客突发事件应急处置等特殊管理工作，上述内容的管理强度、专业要求与应急压力，均显著高于普通住宅小区物业服务场景。招标文件基于本项目"开放式景区、大客流、高应急要求"的实际技术管理特点设置评审因素，目的是考察投标人、项目负责人在相似复杂场景下的履约经验与能力，属于与项目实际需要相适应的评审因素，且市场上具备AAAA级（含）及以上旅游景区物业服务经验的供应商数量充足，能够保障充分竞争。

综上本条款设置依据充分、与项目履约实质相关，相关评审条款不予修改。

二、问：1.质疑事项一：资信评分“荣誉表彰”评分条款设置不合理，时间与授予主体双重限制，限制中小微企业公平竞争质疑请求：

方式一：删除本项时间限制，允许2023年1月1日之前合法有效的物业主管部门荣誉纳入评审；或方式二：增加同等效力替代证明路径，如行业协会正规评优、项目业主单位正式优秀评价；或方式三：调减本项分值权重；请招标人、代理机构对本评分项予以修改并发布澄清公告

2.质疑事项二：资信评分“物业信用等级”评分条款设置门槛过高，排斥中小微企业；本项满分6分，占资信部分较高权重；没有设置替代评审材料，没有取得该官方信用等级的中小微企业无法获取该部分分数，造成投标得分先天差距。

物业行政主管部门信用等级，是对企业历史经营的评价，不等于针对琅琊山景区本项目的服务能力；将该条件作为高权重加分，与本项目实际履约需要不相匹配。

质疑请求：修改本信用等级评分条款；允许其他具备公信力的第三方信用评价结果纳入评审；或调减本项分值；消除仅依赖市级以上物业主管部门信用等级带来的中小微企业竞争劣势。

3.质疑事项三：招标文件采购需求人员配备标准过高，多重岗位、证书、在岗人数要求，超出合理需要，变相排斥小微企业。

质疑请求：删除评分中保洁员证书、计算机维修/网络管理员证书、计算机相关专业等所有与岗位履职无关的冗余加分条款；删除重复的安保证书加分项，梳理、精简评分规则，统一计分标准，消除条款冲突与评审歧义；拓宽合法证书认定范围，将公安部门、政府主管部门颁发的正规保安员证书纳入有效评分范畴。

答：质疑事项一：物业行政主管部门依法承担物业管理活动的监督管理职责，对物业管理服务企业及项目的评优、表彰属于其法定监管职责范畴，其颁发的荣誉具有专业性和权威性。相关评审条款不予修改。

如当地政策为物业主管部门委托行业协会进行荣誉表彰，则须提供物业主管部门委托行业协会进行信用评定的文件，以及招标文件中所要求的证明材料扫描件的，予以评分。

质疑事项二：《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》建房规〔2020〕10号文第22条明确指出：依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

经查询①安徽省物业企业信用管理办法中明确市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内具体的信用管理工作。②扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理办法中明确扬州市住房和城乡建设局是本市物业服务企业信用信息评价管理的主管部门。③南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法中明确市物业行政管理部门负责建立物业服务企业信用评价制度，制定统一的物业服务信用评价。以上内容印证：由物业行政主管部门实施信用评价并应用于招标投标，是全国通行的规范做法。

信用等级评定面向所有在管企业，中小微企业同样可以取得相应等级；本项并非依据企业规模设分，不存在对中小企业的排斥。且信用等级反映企业过往履约信用与综合服务能力，与景区物业服务的规范履约具有正向关联，作为评审因素与项目实际需要相匹配。

相关评审条款不予修改。

质疑事项三：项目经理、保安主管、园林绿化主管、保洁主管、工程维修主管等主管岗位属于项目管理的关键岗位，其持证情况直接关系到项目整体管理水平和服务的专业性。拟派其他人员的配置、证书相关要求，结合景区大客流、多业态、多设备运维的项目特点确定，不属于超出项目实际需要的过高标准。

招标文件已对证书计分规则进行了明确约定，不存在重复计分情形。招标文件评审规则、计分标准清晰量化，评审不存在歧义。贵单位主张部分证书、专业与履职无关，仅为主观判断。

人员配备评分项考察的是投标人拟派服务团队的专业能力，与投标人自身的企业规模、注册资本等无关。中小企业完全可以通过合理配置人员参与竞争，该评分项并未设置任何排斥中小企业参与的门槛。

相关评审条款不予修改。

三、问：质疑事项1：自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供一个国家AAAA级（含）及以上旅游景区已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。

注：1.企业业绩与项目经理业绩如为同一业绩，不重复加分。同一甲方不同年度的业绩视为同一业绩，不重复加分。

2.项目经理业绩必须是在投标人处以项目经理身份参与的业绩招标人想让一个具备4A级及以上旅游景区物业管理经验的投标人来承接该项目，这种需要可以理解。但对项目经理还设定特定业态的业绩门槛，未免要求过高。

旅游景区4A级项目资源稀缺，市场上同时具备两项该类完整业绩的物业服务企业数量较少。该业绩条款变相限制、排斥其他具备综合物业服务能力的潜在投标人，违反《政府采购货物和服务招标投标管理办法》相关规定，存在以特定行业、特定业态业绩作为评分条件，对投标人实行差别待遇、歧视待遇情形。请求：1、将项目经理业绩修改为“①自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供一个已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分”。

答：本项目设置项目经理AAAA级及以上旅游景区物业服务业绩属于评审加分项，并非资格审查条件，并未将该业绩作为投标准入门槛。评分规则清晰量化，不存在模糊、指向特定供应商的情形。

本项目为开放式景区综合物业服务项目，物业服务履约成效高度依赖项目经理现场统筹管控能力。旅游景区属于开放式公共区域，面向不特定流动游客，需要项目经理具备大客流疏导、游客突发事件处置、多工种（保洁、保安、绿化养护、设施设备维护）一体化协同管理的实操经验。设置拟任项目经理AAAA级及以上景区完整物业服务业绩，目的是考察项目经理过往在类似复杂场景下的项目实操管理经验，评审因素与本项目合同履约需要直接对应。只要项目经理以项目经理身份实施过同时包含保洁、保安、绿化养护、设施设备维护四项服务的AAAA级及以上旅游景区履约完毕项目，无论项目业主属于何种性质，均可得分，不属于以特定行业业绩作为加分条件的情形。

质疑人提出“4A级旅游景区项目资源稀缺，市场上同时具备两项该类完整业绩的物业服务企业数量较少”仅为主观判断，全国AAAA级及以上旅游景区经查询有四千多家，仅安徽省境内就拥有数量众多的4A、5A高等级旅游景区。市场上存在大量AAAA级及以上景区实施物业服务外包，有多家物业服务企业承接过AAAA级及以上景区同时包含保洁、保安、绿化养护、设施设备维护的一体化物业服务项目，同时具备对应项目经理的同类履职业绩，具备充分市场供给，并非资源稀缺。市场具备充分竞争性，不存在变相限制、排斥潜在供应商的客观情形。

综上，本项目项目经理业绩评分条款设置与项目本身技术管理特点、实际履约需要相适应，不构成差别待遇、歧视待遇，招标文件该条款不予修改。

四、问：质疑事项1：招标文件第四章“评标办法”资信标评审“业绩”评分项中，对项目经理业绩作出如下限定（招标文件第25页）：“自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供一个国家AAAA级（含）及以上旅游景区已履约完毕的物业服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。”

该条款与考察项目经理实际管理能力的评审目的严重背离项目经理业绩评审的核心目的在于考察拟派项目经理是否具备项目的实际管理经验与能力，和项目经理服务过的项目类型毫无关系。招标文件第六章“采购内容及服务要求”所规定的服务内容包括：环境质量管理（保洁）、安全秩序管理（安保）、绿化养护管理、设施设备维修保养、景区信息化电路维护、旅游厕所管理等。上述服务内容的核心是物业管理服务的质量和能力，包括人员管理、保洁作业、安保巡逻、绿化养护、设施维修等通用物业管理技能。不会因为项目经理业绩不是AAAA景区业绩而减损其作为项目经理经验证明的价值。该限制既非出于项目特殊技术要求的必要，也非出于对项目经理工作经验的正当考量，属于不当限制条件。

大型党政机关、企事业单位办公楼、大型商业综合体、学校、医院、工业园区等非住宅物业项目，同样包含保洁、保安、绿化养护、设施设备维护等完全相同的服务内容，且服务标准和要求往往不低于旅游景区。一个在大型党政机关、高校或商业综合体从事多年物业管理的项目经理，其所积累的管理经验、服务能力和专业素养，完全可以胜任旅游景区物业管理工作。该限制条件完全背离了政府采购以合理、客观标准评价投标人综合能力的基本原则，其不合理性与排斥性已毋庸置疑。

质疑事项2：招标文件第四章“评标办法”资信标评审“人员配备”部分（招标文件第27页）规定：“（6）拟派任其他人员（14分）：②具有有害生物防治员证书的得2分，满分2分。”

1.有害生物防治是绿化养护工作的组成部分，二者具有从属关系。

园林绿化养护工作的核心内容之一就是植物病虫害防治（即有害生物防治）。根据招标文件第六章“采购内容及服务要求”绿化养护管理部分（招标文件第57页）明确规定：“及时对景区绿化草坪、花卉、灌木、室内绿植进行浇水养护，定期施肥祛除病虫害、冬季防冻等，药品由中标单位自行承担。”由此可见，病虫害防治（有害生物防治）本身就是绿化养护工作的固有内容，而非独立于绿化养护之外的专项工作。

绿化工职业技能标准已涵盖有害生物防治内容。根据《园林绿化工国家职业技能标准》，绿化工的职业技能等级认定内容已全面覆盖植物病虫害识别、监测与防治等有害生物防治相关知识和技能。具备绿化工证书的人员，其专业能力已经包含了有害生物防治的工作内容。将有害生物防治员证书作为与绿化工证书并列的独立加分项，是对同一专业能力的重复评价。

与质疑事项相关的质疑请求

1.将项目经理业绩要求修改为：“自2021年1月1日至投标截止日，投标人拟为本项目配备的项目经理提供非住宅（旅游景区、党政机关、企事业单位、商业综合体、学校、医院）物业管理服务业绩的（必须同时包括保洁、保安、绿化养护、设施设备维护服务）得5分，满分5分。”

2.删除“有害生物防治员证书”评分项。或修改为具有“有害生物防治员证书”或“三级及以上园林绿化工”的得2分，满分2分。

答：质疑事项一：详见问题三回答。

另补充说明：项目经理业绩评审考察的是其在相似复杂场景下的可迁移管理能力，开放式景区与封闭管理的办公楼、医院等在管理对象、客流压力、应急场景等方面存在本质差异，非住宅物业业绩不能等同替代景区场景业绩，贵单位关于"项目类型与管理能力无关"的主张不能成立。

质疑事项二：两项证书对应不同专业分工，并非对同一能力的重复评价。本项目为开放景区，人员密集、旅游厕所及配套餐饮区集中，对公共环境类有害生物（鼠、蟑、蚊、蝇等）防制有需求。该类公共环境卫生防制属“有害生物防治员”职业资格的核心范畴，明显超出了《园林绿化工》以“植物病虫害”为主的技能内容。贵单位以不能将两个证书等同，混淆了“绿化作业包含该项工作”与“职业资格证书范围等同”两个不同概念。招标文件该条款不予修改。

注：此澄清（答疑）视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。请各潜在投标人及时查看下载。给各潜在投标人带来不便，敬请谅解！如因投标人不及时查看，造成后果由投标人自行承担。

1.招标人信息

名称：安徽省琅琊山旅游发展有限公司

地址：安徽省滁州市西涧中路4306号

联系人：杨静

联系方式：13655502306

2.招标代理机构信息

名称：滁州市城投工程咨询管理有限公司

地址：滁州市龙蟠大道109号房产商务大厦6楼

联系人：张夏骄

联系方式：0550-3519512、19955012432

2026年9月4日